عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام بالنقض - 0128308696 عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام بالنقض - 0128308696
recent

آخر الأخبار

recent
random
جاري التحميل ...

الشفعة من المشترى الثانى

شارك الموضوع عبر :

الشفعة من المشترى الثانى
الشفعة من المشترى الثانى

نص المادة 938 مدنى
اذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل ان تعلن ايه رغبه فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلا يجوز الأخذ بالشفعة الا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها .
  1- مؤدى نص المادة 938 مدنى أنه إذا باع المشترى العقار بيعاً تجوز الشفعة فيه، فيترتب على سريان البيع فى حق الشفيع أنه لا يجوز للشفيع أن يشفع إلا من المشترى الثانى وبشروط البيع الجديد.

 ومعنى هذا أن حق الشفيع فى الأخذ بالشفعة يتجدد بسبب البيع الثانى، وعليه إذا ما أراد أخذ العقار بالشفعة بشروط البيع الثانى أن يوجه الإجراءات إلى كل من المشترى الأول بصفته بائعاً والمشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها، ولا يلزم اختصام البائع الأول ولا يشترط لوجوب الأخذ بالشفعة من المشترى الثانى وبالشروط الذى اشترى بها أن يكون البيع الصادر له من المشترى الأول قد سجل، فيكفى أن يكون قد انعقد قبل تسجيل إعلان الرغبة.
 وإذا كان المشترى قد باع جزءاً من العقار قبل تسجيل إعلان الرغبة، فإن أراد الشفيع أن يأخذ العقار كله فيجب عليه أن يوجه الطلب إلى كل من البائع الأصلى والمشترى الأول والمشترى الثانى، أما إذا أراد أن يقتصر على أخذ الجزء الذى استبقاه المشترى الأول، فيكفيه أن يوجه الطلب إلى المشترى الأول بصفته بائعاً والمشترى الثانى، وفى الحالين يجب حتى يمكن الأخذ بالشفعة أن تتوافر شروطها بالنسبة إلى الجزء المطلوب أخذه. فإذا ترتب على التجزئة أن أصبح الجزء الذى استبقاه المشترى أو الجزء الذى باعه غير مجاور لعقار الشفيع فلا يجوز للشفيع أن يأخذه وحده بالشفعة لانتفاء شرط التلاصق(1)
2-   معنى ما تقضى به المادة 938 مدنى أنه إذا كان الشفيع لم يعلن رغبته فى أن يشفع فى البيع الأول، أو أعلن رغبته ولكن لم يتم تسجيلها قبل صدور البيع الثانى، فإن حقه فى طلب الشفعة يتجدد بسبب البيع الثانى
ولذلك يجب عليه أن يوجه الإجراءات إلى طرفى هذا البيع الثانى أى إلى المشترى الثانى والبائع له. وليس اختصام البائع الأول لازماً. وكذلك فإن شروط البيع الثانى لا البيع الأول هى التى تسرى فى حقه.
 وإذا باع المشترى جزءاً من العقار، ورغب الشفيع فى أخذ العقار كله بالشفعة، وجب عليه توجيه طلب الشفعة إلى البائع الأصلى والمشترى الأول والمشترى الثانى لأنه يشفع فى بيعين. فإن أراد أن يشفع فى الجزء الذى استبقاه المشترى الأول اكتفى بتوجيه طلب الشفعة إلى البائع الأصلى وهذا المشترى. وأخيراً إذا أراد أن يشفع فى الجزء الذى بيع ثانية وجه الطلب إلى المشترى الثانى، مع ملاحظة وجوب توفر شروط الشفعة بالنسبة لما يشفع فيه.
 أما البيع الحاصل بعد تسجيل إعلان الرغبة فلا يحتج به على الشفيع، ويستمر فى إجراءاته ضد البائع والمشترى الأول.
 هذا ، ولا يشترط أن يكون البيع الثانى قد سجل بالفعل قبل تسجيل إعلان الرغبة، بل يكفى أن يكون قد انعقد قبله، إذ الشفعة جائزة حتى فى البيع غير المسجل (عكس ذلك - الدكتور جميل الشرقاوى - الحقوق العينية الأصلية - ص 448 و 449) (2)
 3-  قد يتصرف المشترى فى العقار المشفوع فيه قبل طلب الأخذ بالشفعة، وقد يتصرف فيه بعد ذلك، فإلى من يتعين على الشفيع توجيه إجراءات الشفعة؟ تجيب عن ذلك المادة 938 مدنى.
 فإذا باع المشترى قبل أن يقيد الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة، وجب على الشفيع أن يوجه طلب الشفعة وكافة إجراءاتها الأخرى إلى المشترى الثانى والبائع له ولا يكون اختصام البائع الأول لازماً. وتحدد هنا الشفعة بسبب البيع الثانى لا الأول.
 أما إذا كان البيع الثانى قد تم تسجيل إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة فلا يحتج به على الشفيع ويستمر فى إجراءاته ضد البائع والمشترى الأول.
 ولا يشترط أن يكون البيع الثانى قد سجل قبل تسجيل الرغبة فى الأخذ بالشفعة، بل يكفى أن يكون قد انعقد قبله، إذ أن الشفعة تجوز حتى فى نصف البيع غير المسجل(3).
 4- معنى المادة 938مدنى أنه إذا باع العقار الذى اشتراه قبل أن تقع فيه الشفعة انتقلت خصومة الشفيع من المشترى الأول إلى المشترى الثانى".
 ومعنى ذلك أن حق الشفعة لا يسقط ببيع المشترى العقار الذى تصح فيه الشفعة، إلا أن المشترى الأول يأخذ مكان البائع فى جميع الأحكام الواردة فى الشفعة.
إذ أن الخصومة لا تسقط على وجه الإطلاق، لكن الذى يسقط هو الخصومة تجاه المشترى الأول. ولما كان السبب الذى يستند إليه الشفيع هو السبب الذى قام به عند البيع الأول ، فقد وجب أن يبقى هذا السبب مستمراً فيه مدة طلبه بالشفعة تجاه المشترى الأول والمشترى الثانى حتى الحكم له بها، ولهذا لا يصح أن يتمسك بالشفعة إذا كان شريكاً أو مجاوراً عند البيع الأول ثم زال هذا السبب عند البيع الثانى، فالطلب وحده لم يتعدد وذلك قول النص بأنه تتجدد له شفعة على المشترى الثانى
 وقد لا يقع علم الشفيع بالبيع الثانى إلا بعد أن أعلن رغبته إلى البائع الأول والمشترى الأول، وعند ذلك يكون عليه أن يجدد إعلانه إلى البائع الثانى والمشترى منه، ويكون تاريخ الإعلان هو مبدأ سريان المواعيد.
 وكل ما يتعلق بإجراءات الشفعة ودعواها وأحكامها وموانعها ومسقطاتها بالنسبة إلى البيع الأول يطبق على الشفعة بالنسبة إلى البيع الثانى ومن ذلك صورية الثمن الثانى والطعن فى جديته.
 إلى أن حكم الشريعة من حيث الثمن الأخير يختلف عن حكم القانون ، فقد أباح الفقهاء للشفيع أن يأخذ بالثمن عن حكم القانون، فقد أباح الفقهاء للشفيع أن يأخذ بالثمن الأقل لوجود سبب الاستحقاق وشرطه عند كل واحد من البيعين، فقد قالوا إن الشفيع بالخيار إن شاء أخذ بالبيع الأول وإن شاء أخذ بالبيع الثانى، فإذا كان الثمن الأول ألفاً وكان الثانى ألفين، وأخذ بالبيع الأول سلم الثمن إلى المشترى الأول والضمان عليه وينفسخ البيع الثانى ويسترد المشترى الثانى ثمنه من المشترى الأول. وإن أخذ البيع الثانى تم البيعان جميعاً وكان الضمان على المشترى الثانى (بدائع الصنائع - جزء 5 - ص 7)، وإذا كان المشترى قد باع جزءاً من العقار المشفوع كان للشفيع أن يرفع دعوتين إحداهما على المشترى الأول بالنسبة لما بقى له من العقار المبيع، وأخراهما على المشترى الثانى بالنسبة إلى الجزء الذى اشتراه، وكان له أيضاً أن يرفع دعوى واحدة على المشتريين معاً بالنسبة إلى كل العقار المشفوع (يراجع الحقوق العينية الأصلية - للدكتور محمد كامل مرسى - جزء 3 - فقرة 517). أما إذا طلب أحد الجزئين بالشفعة دون الآخر، فقد سقطت شفعته فى الكل، لأنها لا تقبل التجزئة. إلا أنه إذا كان الجزء الذى بيع قد أفرز إفرازاً رسمياً قبل إعلان رغبته، فإن له أن يطلب أحدهما أو كليهما، وإذا طلب أحدهم لم يكن طلبه هذا مسقطاً لشفعته فى القسم الآخر، أحدهما لم يكن طلبه هذا مسقطاً لشفعته فى القسم الآخر لأن أحدهما عندئذ يكون مستقلاً عن الآخر من حيث سبب الشفعة (4)

_____المراجع _____
(1)  حق الملكية - للدكتور منصور مصطفى منصور - المرجع السابق - ص 346 وما بعدها.
(2)  حق الملكية - للدكتور عبدالمنعم البدراوى - طبعة 1980 - ص 399 وما بعدها.
(3)  الحقوق العينية الأصلية - للدكتور محمد على عمران - المرجع السابق - ص 148 وما بعدها.

(4)  الملكية العقارية - للأستاذ حامد مصطفى - جزء 1 - المرجع السابق - ص 251 وما بعدها.
?لْحَمْدُ لِلَّهِ رَبِّ ?لْعَٰلَمِين

شارك الموضوع عبر :

المشاهدات

  • اضافة تعليق

  • بسم لله الرحمن الرحيم
    (( مَا يَلْفِظُ مِنْ قَوْلٍ إِلَّا لَدَيْهِ رَقِيبٌ عَتِيدٌ)) ‏
    -----------------------------------
    يمكنك اضافة تعليقك او استفسارك القانونى
    ----------------------------------
    آرائكم تسعدنا, لمتابعة التعليق حتى نرد عليك فقط ضع إشارة على إعلامي

    التعليقات



    إذا أعجبك محتوى مدونتنا نتمنى البقاء على تواصل دائم ، فقط قم بإدخال بريدك الإلكتروني للإشتراك في بريد المدونة السريع ليصلك جديد المدونة أولاً بأول ، كما يمكنك إرسال رساله بالضغط على الزر المجاور ...

    إتصل بنا

    قناتنا يوتيوب

    إحصائيات الموقع

    عن الموقع

    مرحبا بكم على مدونتنا القانونية

    المكتب يعمل بالمحاماة منذ عام 1998 ، المكتب يعمل فى المنازعات امام القضاء المدنى والايجارات والتعويضات والاحوال الشخصية وقوانين العمل والخدمة المدنية ومنازعات التنفيذ ، عفوا المكتب لا يقبل قضايا المخدرات والسرقة والدعارة ، الامانة الصدق شعار المكتب ، المكتب يلتزم ببذل العناية فى قضايا العملاء ، لا نخشى الا الله سبحانه وتعالى ، لا نقف مع الظالم ونسعى لنصرة المظلوم ، الاستشارة المجانية من الواحدة الى الثانية ظهرا على الهاتف01283086969 ، او ارسال رسالة على azizamar90@gmail.com
    مع تحياتى عبدالعزيز حسين عمار المحام بالنقض



    فتح الدردشة
    1
    _
    مرحبا بك !!! شكرًأ لك على زيارة موقعنا الرجاء فتح الدردشة لإرسال رسالة لمشرف الموقع عبر فيسبوك

    Start