Hell Yeah Pointer 2
أحدث المواضيع

قانون المرافعات

مصير التحسينات التى اجراها المستأجر

عن الموضوع
مصير التحسينات التى اجراها المستأجر إبلاغ عن خطأ
تقييمات المشاركة : مصير التحسينات التى اجراها المستأجر 9 على 10 مرتكز على 10 تقييمات. 9 تقييمات القراء.

ايجارات عمار
عبدالعزيز حسين عمار
مادة 592 مدني
1- إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، إلتزم المؤجر أن يرد للمستأجر
عند إنقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يكن هناك إتفاق يقضى بغير ذلك.
2- فإذا كانت تلك التحسينات قد إستحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها.
وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتض.
3- فإذا إختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها.
الأعمال التحضيرية :
            يبين المشرع حكم الغراس أو البناء في العين المؤجرة فإن كان هناك إتفاق وجب إتباعه ، وإلا وجب التمييز بين فرضين .
(أ) إذا كان البناء أو الغراس بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، فيرد في هذه الحالة أدني القيمتين : ما أنفق في التحسينات أو مازاد في قيمة العقار ، وهذا هو حكم المصروفات النافعة .
(ب) إذا كان البناء أو الغراس بغير علم المؤجر ، أو بعلمه ولكنه اعترض وفي هذه الحـالة يجوز له أن يطلب إزالتها إذا أثبت أنها لا تعود عليه بفائدة وأن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من الإزالة . وله أن يحتفظ بها علي أن يرد أدني القيمتين المتقدمين ، ويجوز أن ينظر إلي أجل للوفاء ( قارن هذه الأحكام المعتدلة بأحكام التقنين الحالي م 394-395/481-482 ) .
( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4-ص556)
اراء الفقه
1- إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة أو غراساً أو تحسينات أخري بعلم المؤجر ودون معارضته ، وكان هناك إتفاق بينهما وجب إتباعه ، فإن لم يوجد إتفاق إلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر أقل القيمتين : ما أنفقه في التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ، ويقع علي المستأجر عبء إثبات هذا العلم بكافة طرق الإثبات بما فيها شهادة الشهود والقرائن .
 أما إذا كان المؤجر له يعلم بالتحسينات أو عارض في إنشائها فلا يجبر علي استبقائها بل يكون مخيرا بين إزالتها أو إستبقائها فإن طلب الإزالة وجب علي المستأجر أن يزيلها ويكون مسئولاً عما قد يصيب العين من جراء ذلك ، وعليه إعادة العين من جراء ذلك ، وعليه إعادة العين إلي ما كنت عليه ، أما إن طلب إستبقائها فعليه رد أقل القيمتين ما أنفقه المستأجر أو ما زاد في قيمة العقار . ومتي إستحق المستأجر تعويضاً عن التحسينات كان له حبس العين حتي يوفي له المؤجر بهذا التعويض وللأخير أن يطلب من القضاء مهلة للوفاء .
(الوسيط-6-مجلد للدكتور السنهوري- ص616 ومابعدها والمراجع السابقة )
2- يستخلص من نص المادتين 580 و 592 مدني :
1) أن للمستأجر أن يقيم مباني جديدة بالعين المؤجرة إليه ولو بدون إذن المؤجر أو علمه ، متي كانت هذه المباني لا ينشأ عنها ضرر يسمحون للمستأجر بأن يقيم بالعين المؤجرة كل ما يقتضه شئون الاستغلال للعين المؤجرة طالما لا ينشأ عن ذلك ضرر )
2) أن المشرع يعطي للمؤجر قبل المستأجر الذي يقيم بناء علي العين المؤجرة الحق في أن يحتفظ بالبناء عند إنقضاء الإيجار علي أن يرد للمستأجر ما أنفقه في بنائه أو مازاد في قيمة العقار ويخوله أيضاً إذا حصل البناء دون علمه أو رغم معارضته أن يطلب من المستأجر إزالة البناء مع تعويض إذا كان له مقتض .
فموقف الفقهاء في مصر أنه لا يجوز للمؤجر أن يزيد من الإيجار مقابل البناء الذي يقيمه المستأجر في الأرض المؤجرة ، أما لأن المستأجر مالك له ، علي الرأي الأول ، أو لأن له عليه نفس ما له علي العين المؤجرة من حقوق .
أما القضاء المصري - فقد  قضت محكمة القاهرة الإبتدائية (جلسة 9/3/1953 القضية 3491 سنة 1951 مدني كلي - المحاماة - السنة 33-8ص1309) بأنه : ليس في القانون ما يعطي المؤجر الحق في إستقضاء مقابل ما قام به المستأجر نفسه  من تعديل أو تحسين في العين المؤجرة ، وليس من المقبول عقلاً أن يطالب المستأجر بدفع أجر أكثر لأن إنتفاعه بالعين قد زاد عن ذي قبل زيادة لم تكن ملحوظة وقت التأجير ، فالمؤجر ملكف بأن يمكن المستأجر من الإنتفاع بالعين لقاء الأجرة المتفق عليها ، والفائدة ، أو الربح الذي يجنيه المستأجر من الإنتفاع بالعين لقاء الأجرة المتفق عليها ، والفائدة ، أو الربح الذي يجنيه المستأجر نتيجة إنتفاعه مرهون علي مقدرته ونشاطه ووسائله وبضاعته التي يزجيها وطريقة فئه في الاعلان وإجتذاب العملاء الذي لا يقصدون العين المؤجرة لذاتها وإنما لمحتوياتها ...وحيث أن المبادئ الواضحة في القانون المدني أن إلزام المؤجر بتمكين المستأجر من الإنتفاع( م 558 مدني ) ، كما أجاز للمستأجر الذي تسلم العين غير صالحة للإنتفاع الذي أجرت من أجله أو نقص هذا الإنتفاع نقصا كبير طلب الفسخ أو انقاص الأجرة ( م565 مدني ) ، كما أوجب علي المؤجر صيانة العين مدة الإجارة ، كما نصت المادة 580 منه علي أنه : "لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييراً بدون إذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر ، فإذا جاوز ذلك جاز إلزامه بإعادة العين إلي الحالة التي كانت عليها وبالتعويض إن كان له مقتضي " كما تكملت المادة 592 عن  حالة قيام المستأجر بغراس أو بناء بعلم المؤجر أو بغير علمه فالمستفاد من نصوص القانون أن للمستأجر الحق في إحداث تغييرات بالعين المؤجرة ، فإذا كان من أثر إحداثها أن يصيب المؤجر ضرر ، كان لزاما علي المستأجر أن يحصل إبتداء علي موافقة المؤجر ، ولا داعي لهذا الاستئذان إذا كانت لا تحدث أي ضرر بالمالك ، وإذا جاوزت التغييرات الحد المتفق عليه مع المؤجرة ، جاز للمؤجر مطالبة المستأجر بإعادة العين إلي ما كانت عليه مع التعويض ، فحق المستأجر مطلق في إحداث التغييرات بالعين وبدون إذن المالك إذا لم ينجم عنها ضرر بالمالك . أما إذا كان من شأنها إحداث الضرر به ، كان لزاماً علي المستأجر أن يستإذن المالك قبل إجرائها ، فإذا صرح له المالك ولكن المستأجر تجاوز حدود هذا التصريح يحق للمالك أن يطالب المستأجر بإعادة العين إلي ما كانت عليه مع التعويض .
(هل يجوز للمؤجرأن يطالب المستأجر بزيادة الإيجار نظير زيادة المنفعة للمائدة عليه طوال فترة الإيجار من جراء الابنية المستحدثة بمعرفة هذا الأخير ؟- (مثال)-
للدكتور نعيم عطية - المحاماه - السنة 34- العدد 4-ص539 وما بعدها )
3- تناول المشرع في نص المادة 592 مدني بيان حكم ما ينشئه المستأجر في العين المؤجرة من بناء أو غراس وحقوق وإلتزامات كل من المؤجر والمستأجر في هذا الصدد .
وقد تناول الفقه والقضاء موضوع ملكية البناء أو الغراس أثناء سريان الإيجار وحددا حقوق كل من المؤجر والمستأجر عليهما . فيري الاستاذ السنهوري أن الأمر لا يخرج عن احدي حالات ثلاث :
(1) إما أن يكون مصير البناء أو الغراس حتما أن يبقي في الارض ملكا للمؤجر في مقابل تعويض أو بغير تعويض كأن يشترط المؤجر ذلك علي المستأجر .
(2) أما أن يكون مصيره حتما أن يزال من الأرض المؤجرة ويأخذ المستأجر أنقاضه بعد إعادة العين المؤجرة إلي أصلها إذا إشترط المؤجر والمستأجر ذلك .
(3) وإما أن يكون مصيره معلقا علي مشيئة المؤجر ان أراد أستبقاه وأن أراد طلب إزالته كما قد يكون هذا المصير معلقاً على مشيئة المستأجر إذا كان هناك إتفاق على ذلك .
أما القضاء فقد أصدرت محكمة النقض حكمين فى عام 1966 (نقض -جلسة 26/5/1966 - مجموعة المكتب الفنى - السنة 17- مدنى رقم 173 - الطعن 148 لسنة 20ق - ص 1251 ونقض جلسة 14/6/1966 المراجع السابق الطعن 245 لسنة 31ق - قاعدة 189-ص1373)
ولكن هذان الحكمان صدرا في نزاع يحكمه القانون المدني الملغي .
( حقوق كل من المستأجر والمؤجر علي ما يقيمه المستأجر في الأرض المؤجرة من بناء –
( تعليق) - للاستاذ جمال الدين جودة اللبان - مجلة قضايا الحكومة - السنة 14- العدد 3- ص 729 ومابعدها )
احكام محكمة النقض
 1- بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ نبيل أحمد عثمان "نائب رئيس المحكمة" والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنين الدعوى رقم 588 لسنة 2010 أمام محكمة دمنهور الابتدائية بطلب الحكم بإثبات انتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/8/96 وطردهما من العين محل التداعي والتسليم لانتهاء مدة العقد وعدم رغبتهم في تجديده. حكمت المحكمة بالطلبات. استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 6163 لسنة 66 ق لدى محكمة استئناف إسكندرية "مأمورية دمنهور" وبتاريخ 26/1/2010 قضت بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع وبياناً لذلك يقولان إنهما تمسكا أمام محكمة الاستئناف بأنهما أجريا تحسينات بالعين المؤجرة وأن من حقهما حبسها تحت يدهما حتى يستوفيا ما أنفقاه من المطعون ضدهم وطلبا ندب خبير أو إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك غير أن الحكم المطعون فيه رفض هذا الدفاع وقضى بطردهما من عين التداعي والتسليم مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن النص في المادة 592 من القانون المدني على أن "إذ أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار, التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك, فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يعيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتضى", والنص في المادة 246 من ذات القانون على أن "لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به ويكون ذلك بوجه خاص لحائز الشيء أو محرزه إذا هو أنفق عليه مصروفات ضرورية أو نافعة فإن له أن يمتنع عن رد هذا الشيء حتى يستوفي ما هو مستحق له "ومفاد ذلك أن لحائز الشيء الذي انفق مصروفات ضرورية أو نافعة حق حبسه حتى يستوفي ما هو مستحق له يستوي في ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها إذ اعطى القانون بهذا النص حق الحبس للحائز مطلقاً ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك ومن ثم يجوز للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه برد العين فيحبسها حتى يستوفي من المؤجر التزامه برد ما أنفقه من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار, وأنه إذا كان التحقيق بواسطة أرباب الخبرة جائزاً قانوناً وكان هذا التحقيق هو الوسيلة الوحيدة للخصم في إثبات مدعاه فلا يجوز للمحكمة رفضه بلا سبب مقبول, لما كان ذلك وكان الطاعنان قد تمسكا أمام محكمة الاستئناف بدفاعهما الوارد في سبب النعي غير أن الحكم المطعون فيه رفض هذا الدفاع ملتفتاً عن طلبه بندب خبير بقالة أنه قول مرسل مفتقر إلى دليله وأن الغرض من طلب إثباته إطالة أمد التقاضي مما يعيب الحكم بالإخلال بحق الدفاع وقد جره ذلك للخطأ في تطبيق القانون بقضائه بطرد الطاعنين من عين التداعي والتسليم بالرغم من خلو الأوراق من ثمة اتفاق يقضي بغير ذلك بما يعيب الحكم ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف إسكندرية – مأمورية دمنهور – وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتي جنيه أتعاباً للمحاماة                              [الطعن رقم 5945 - لسنة 81 ق - تاريخ الجلسة 2 / 5 / 2012 ]

2-    النص في المادة 592/1 مدني على أنه "إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما تزيد من قيمة العقار التزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند إنقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد من قيمة العقار ما لم يكن هناك إتفاق يقضى بغير ذلك يدل على أن المشرع إذ ألزم المؤجر بتعويض المستأجر عما أنفقة في التحسينات التي أقامها بعلمه ورضاه في العين المؤجرة أثناء قيام العلاقة الإيجارية سواء كانت بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات وقد حدد معالم وعناصر هذا التعويض وأبان عن كيفية ووقت تقدير عناصره.
[الطعن رقم 1736 -  لسنــة 53 ق  -  تاريخ الجلسة 10 / 05 / 1987 -  مكتب فني 38 -  رقم الجزء  1 -  رقم الصفحة 694 - تم رفض هذا الطعن]
3-    لما كان من المقرر عملاً بالمادة 592/1 من القانون المدني أنه "إذا أوجد المستأجر بعلم المؤجر في العين المؤجرة بناءاً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقض بغير ذلك" وإذ كان العبرة في تقدير ما أنفق في التحسينات هو وقت إنشائها لا وقت انقضاء عقد الإيجار ما لم يتفق على غير ذلك.
 [الطعن رقم 266 -  لسنــة 52 ق  -  تاريخ الجلسة 24 / 11 / 1986]
4- المادة 592 من القانون المدني إلتزام المؤجر أن يرد للمستأجر قيمة ما أنفقه على المباني المؤجرة أو التحسينات التي أحدثها فيها بموافقة المؤجر وذلك عند إنتهاء عقد الإيجار أو لأي سبب من الأسباب.
[الطعن رقم 118 -  لسنــة 58 ق  -  تاريخ الجلسة 23 / 05 / 1990 -  مكتب فني 41 -  رقم الجزء  2 -  رقم الصفحة 184 - تم رفض هذا الطعن]
5-  مفاد نص المادة 246 من القانون المدنى ان لحائز الشئ الذى انفق عليه مصروفات ضرورية او نافعة حق حبسه حتى يستوفى ما هو مستحق له وان القانون اعطى هذا الحق للحائز مطلقا             الطعن رقم 424 لسنة 56 ق جلسة 18-1-1989 س 40 ص 198
 حق المستأجر فى استيفاء مقابل التحسينات بالعين – صحة التأجير من صاحب الوضع الظاهر – حق المستاجر فى حبس العين المؤجرة تحت يده لحين رد مقابل التحسينات – التعويض عن عبارات والفاظ السب والقذف بعرايض الدعاوى
صيغة دعوى مطالبة برد قيمة التحسينات بالعين المؤجرة والتعويض
( المواد 592 ، 163 من القانون المدنى )
 حق المستأجر فى استيفاء مقابل التحسينات بالعين – صحة التأجير من صاحب الوضع الظاهر – حق المستاجر فى حبس العين المؤجرة تحت يده لحين رد مقابل التحسينات – التعويض عن عبارات والفاظ السب والقذف بعرايض الدعاوى
بناء على طلب السيد / ..................... المقيم .. ش .... – القومية – ثان الزقازيق ، ومحله المختار مكتب الاستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحام بالاستئناف ومعه الاساتذة / سمر احمد عبدالله ، على محمد ابو المجد ايناس محمود ابوالعباس الكائن مكتبه بالزقازيق
انا            محضر محكمة بندر ثالث الزقازيق الجزئية قد انتقلت واعلنت كل من :
1-   السيد / ......................... 
2-السيد / ..............................         
3-السيدة / ..............................      
4-السيد / ................................... 
الموضـــوع
■ بعقد ايجار مؤرخ ././2014 يستأجر الطالب من المعلن اليه الاول الشقة الكائنة بالدور الثانى علوى بالعقار رقم 22 ش النجار – القومية بغرض السكن العائلى ومقابل اجرة شهرية قدرها الف جنيه ومدة العقد .... سنوات تبدأ من ././2014 وتنتهى فى .././2017 ، وتضمن العقد بالبند الثانى منه انه فى حالة رغبة اى من المتعاقدين فى انهاء العقد وجب عليه اعلان الطرف الاخر بخطاب مسجل بعلم الوصول قبل انتهاء مدة التعاقد بثلاثة اشهر ( الشكل المتفق عليه للتنبيه ) ، هذا وقد تضمن البند السابع عشر دفع الطالب وقت التعاقد مبلغ وقدره الفين جنيه كتأمين مسترد عند انتهاء العقد
■ هذا وقد قام بالتوقيع على عقد الايجار سالف البيان المعلن اليه الثانى نيابة عن المعلن اليه الاول ، وكما ثابت بتذييل العقد ، وهو والد زوج ابنة المؤجر المعلن اليه الاول ، ومنذ تحرير عقد الايجار والطالب ينتفع بالعين المؤجرة ويسدد القيمة الايجارية الى المعلن اليهما الثالث والرابع ( شقيقة المعلن اليه الاول وزوجها ) المقيمن بالزقازيق بسبب عدم تواجد المعلن اليه بالزقازيق بصفة دائمة ، وكانوا يتولو اعطاءه ايصالات بسداد الاجرة مذيلة بتوقيع المعلن اليه الاول ودون اعتراض منه طوال مدة ثلاث سنوات مضت ، بل وقد اوعد الطالب بان يقوم الاخير باجراء تحسينات بالعقار والشقة المؤجرة له نظير امر من اثنين اما بيع الشقة له او تجديد عقد الايجار لمدة اطول ، وبالفعل قام الطالب الذى يعمل مقاولا وصاحب مصنع بلاط بالزقازيق باجراء تحسينات بمدخل العقار الكائن بها العين المؤجرة وكذلك بالعين محل الايجارة والمبينة وصفا وقيمة بصلب صحيفة هذه الدعوى
■ الا ان الطالب فوجئ بانذار المعلن اليه الاول له فى .././2017 وكذا فى ././2017 بعدم رغبته فى تجديد الايجارة وبتسليم العين ( هذه الانذارات وجهها المعلن اليه الاول بصفته مؤجرا وبوجود علاقة ايجارية بالفعل بعقد الايجار المؤرخ ./.../2014 )
■ هذا وعندما الطالب المعلن اليه الاول بتنفيذ وعده ببيع الشقة له رفض فطالب بتجديد مدة العقد منبها عليه انه قد قام وبناء على طلبه باجراء تحسينات فى العقار والعين المؤجرة على حسابه الشخصى ومن ثم حال اصراره على تسليم العين وجب عليه رد قيمة ما اجراه من تحسينات وفقا للقانون الا انه امتنع ، مع العلم ان الطالب ظل يسدد القيمة الايجارية طوال هذه المدة وحتى الان والمودعة لصالح الطالب بخزينة محكمة بندر الزقازيق لرفض شقيقته الاستلام
■ هذا وبتاريخ ../../2017 وجه المعلن اليه الاول الى الطالب اعلانا بصحيفة دعوى مستعجلة طالبا طرده للغصب على سند من انه يغتصب العين بدون وجه حق على حد قوله وانه المالك للعين ، وان الطالب قد زور عقد الايجار وموقع عليه فى الطرف المؤجر من شخص يدعى ........................ ليس له اى صفة رسمية او قانونية ، مؤسسا دعواه على الملكية وانتفاء سند الطالب القانونى ، ولما كان الطالب بهذه الدعوى سالفة البيان يبغى التنصل من رد قيمة التحسينات التى اوجدها الطالب بالعين والعقار ذاته وفقا لصريح نص المادة 592 مدنى حيث ان القضاء المستعجل غير مختص ببحث الموضوع وحقوق الطرفين وعما اذا ما كانت هناك صفة ظاهرة للموقع على عقد الايجار فقد لجأ اليه دون اقامة دعوى موضوعية امام محكمة الموضوع لبحث حقوق الطالب لديه وبحث صفة الموقع على عقد الايجار عن المالك وصحة العقد وفقا لاحكام القانون المدنى خاصة وان العلاقة الايجارية استمرت اكثر من ثلاث سنوات دون اعتراض منه
ومن ثم كانت هذه الدعوى من الطالب ضد المعلن اليه ( مالك العين والمؤجر ) لاستيفاء حقه المتمثل فى قيمة التحسينات التى اجراها بالعين المؤجرة والعقار نفسه بناء على طلبه ودون اعتراض منه وفقا لصريح نص المادة 592 مدنى ، ويختصم المعلن اليه الثانى ( والد زوج ابنة المعلن اليه الاول ) كونه الموقع على عقد الايجار نيابة عن المعلن اليه وكونه الظاهر امامه بهذه الصفة اثباتا لصحة العلاقة الايجارية والذى تنصل منه المعلن اليه الاول بصحيفة دعوى الطرد للغصب امام القضاء المستعجل ، وليتمكن من استرداد حقه عن مقابل التحسينات من المعلن اليه الاول التى يتنصل منها ، ويختصم المعلن اليها الثالثة ( شقيقة المعلن اليه الاول ) ( والمعلن اليه الرابع زوجها ) كونهما مستلمى اجرة العين من الطالب شهريا واعطاءه ايصالات مذيلة ومنسوبة للمعلن اليه الاول طوال ثلاث سنوات ايجارة دون اعتراض منه ، وبيان وجه الحق وابراء ساحته من الاتهام المشين الوارد بصحيفة الدعوى المستعجلة بادعاء ان الطالب زور عقد ايجار مكث به طوال ثلاث سنوات بالعين وهو قول زور وبهتان ينال من سمعة الطالب ومن الحقيقة التى لا مرية فيها يستوجب التعويض
السند القانونى والواقعى للدعوى
اولا : سند صحة عقد الايجار والعلاقة الايجارية بين المدعى حسن النية والمدعى عليه الاول :
حرص المشرع فى احكام القانون المدنى على حماية المستأجر حسن النية فقرر صحة التعاقد الصادر من صاحب الوضع الظاهر سواء كانت وكالة ظاهرة او مستترة وكذا صحة ايجار ملك الغير وبيان ذلك
فالمقرر انه قد حرص المشرع على إنصراف آثار التصرفات لأصحاب الحق فيها و وضع قاعدة عامة حاصلها أنه فى عقود المعاوضة المالية التي يستوي فيها أن يتعامل المتعاقد مع من أبرم معه العقد بحسبانه أصيلاً أو نائباً سواء كانت علاقة الوكالة ظاهرة أو مستترة يجوز لأي من المتعاقدين متى كان حسن النية ، كما يجوز للغير أن يثبت بكافة طرق الإثبات أن من أبرم العقد كان نائباً عن غيره لكي تضاف آثار العقد إلى الأصيل .
الطعن رقم 6036 لسنــة 66 ق جلسة 8 / 12 / 1997 مكتب فني 48 - ج  2 -  ص 1408
ومن ثم وهديا بما تقدم وحيث الثابت
ان المدعى قد استأجر من المدعى عليه الاول الشقة موضوع عقد الايجار المؤرخ ././2014 ومثله فى العقد المعلن اليه الثانى ووقع عنه وهو والد زوج ابنة المدعى عليه الاول وسلم المدعى العين ومفاتيحها وظل المدعى ينتفع بالعين طوال مدة الايجارة ثلاث سنوات وحتى الان ودون اعتراض من المدعى عليه الاول ، بل ان الاخير هذا قد وجه له انذارين وكما ثابت بصلبهما انه لا يرغب فى تجديد العلاقة الايجارية لعقد الايجار المبرم بينهما ، وظل المدعى عليهما الثالث والرابع يتسلمان الاجرة من المدعى شهريا طيلة ثلاث سنوات واعطاءه ايصالات بتسلمها مذيلة بتوقيع منسوب للمدعى عليه الاول ودون اى اعتراض منه او الادعاء بعدم تسلم الاجرة ، وهى قرائن يتبين منها وبحق انعقاد العلاقة الايجارية بين المدعى والمدعى عليه الاول وبوكالة ظاهرة من المدعى عليه الثانى الموقع عنه بالعقد ومن ثم فما ادعاه المدعى عليه الاول بصحيفة الدعوى المستعجلة ان المدعى مزورا – زور عقد الايجار – بالاشتراك مع المدعى عليه الثانى الذى وقع على العقد عن المالك الاصلى – المدعى عليه الاول – وهو منعدم الصفة فى ذلك هو قول زور وبهتان وفيه اساءة لشخص المدعى وينال من سمعته وكرامته ويعد سبا وقذفا مقصودا خاصة وكما تقدم ان القرائن والمستندات المقدمة تؤكد رضاء المدعى عليه الاول بالعلاقة الايجارية ، وهو ما يستوجب تعويض المدعى عنه وفقا لاحكام المسئولية المدنية لما سببه له هذا الاتهام الباطل من ضرر ادبى ونفسى ، ومن ثم فالعلاقة الايجارية ثابتة وصحيحة بالرضاء الضمنى للمدعى عليه الاول ويحق معه للمدعى مطالبته باى التزامات واثار مترتبة على هذه العلاقة الايجارية الصحيحة قانونا سواء اثناء سريانها او عند انقضائها ومنها مطالبته برد مقابل قيمة ما انفقه من تحسينات على العين والعقار زادت من قيمته
وهو ما قضت به محكمة النقض من انه من حق الغير حسن النية ان يتمسك بانصراف اثر التعامل الذى ابرمه مع من اعتقد بحق انه وكيل الى الاصيل لا على اساس وكالة حقيقية قائمة بينهما وهى غير موجودة فى الواقع وانما على اساس الوكالة الظاهرة ، وان قيام الوكالة الظاهرة مما يجوز اثباته بالقرائن
يراجع الطعن رقم 3419 /59 ق جلسة 25/12/1991 ، نقض مدنى 25/5/1995 طعن 4452/61 ق
واكدت ان التعاقد المبرم بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية ينفذ في مواجهة صاحب الحق بشرط أن يسهم الأخير بخطئه سلباً أو إيجاباً في ظهور المتصرف بمظهر صاحب الحق .
الطعن رقم 10070 لسنــة 66 ق جلسة 18 / 2 / 1998 ، الطعن رقم 11676 لسنــة 66 ق جلسة 16 / 2 / 1998
ثانيا : السند القانونى والواقعى فى المطالبة برد قيمة التحسينات التى زادت من قيمة الشئ المؤجر
تنص المادة 592 مدني على انه :
1- إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، إلتزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند إنقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يكن هناك إتفاق يقضى بغير ذلك.
2- فإذا كانت تلك التحسينات قد إستحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها.
وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتض.
3- فإذا إختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها.
والراجح فقها انه إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة أو غراساً أو تحسينات أخري بعلم المؤجر ودون معارضته ، وكان هناك إتفاق بينهما وجب إتباعه ، فإن لم يوجد إتفاق إلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر أقل القيمتين : ما أنفقه في التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ، ويقع علي المستأجر عبء إثبات هذا العلم بكافة طرق الإثبات بما فيها شهادة الشهود والقرائن .                              الوسيط-6-مجلد للدكتور السنهوري- ص616
وتضمنت المذكرة الايضاحية للمادة 592 انه            يبين المشرع حكم الغراس أو البناء في العين المؤجرة فإن كان هناك إتفاق وجب إتباعه ، وإلا وجب التمييز بين فرضين :
(أ) إذا كان البناء أو الغراس بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، فيرد في هذه الحالة أدني القيمتين : ما أنفق في التحسينات أو مازاد في قيمة العقار ، وهذا هو حكم المصروفات النافعة .
(ب) إذا كان البناء أو الغراس بغير علم المؤجر ، أو بعلمه ولكنه اعترض وفي هذه الحـالة يجوز له أن يطلب إزالتها إذا أثبت أنها لا تعود عليه بفائدة وأن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من الإزالة . وله أن يحتفظ بها علي أن يرد أدني القيمتين المتقدمين ، ويجوز أن ينظر إلي أجل للوفاء ( قارن هذه الأحكام المعتدلة بأحكام التقنين الحالي م 394-395/481-482 ) .                  مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4-ص 556    وهو ما قضت به محكمة النقض  النص في المادة 592/1 مدني على أنه "إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما تزيد من قيمة العقار التزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند إنقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد من قيمة العقار ما لم يكن هناك إتفاق يقضى بغير ذلك يدل على أن المشرع إذ ألزم المؤجر بتعويض المستأجر عما أنفقة في التحسينات التي أقامها بعلمه ورضاه في العين المؤجرة أثناء قيام العلاقة الإيجارية سواء كانت بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات وقد حدد معالم وعناصر هذا التعويض وأبان عن كيفية ووقت تقدير عناصره.
الطعن رقم 1736 لسنــة 53 ق جلسة 10 / 5 / 1987 مكتب فني 38 الجزء  1 - ص 694
وبانزال ما تقدم على واقعات الدعوى وبالبناء عليه يتبين ان
المدعى وبناء على علم المدعى عليه الاول وموافقته قام باجراء تحسينات على مدخل العقار والعين المؤجرة وهى :
1-  توريد المدعى وتركيبه على حسابه اسلاك كهرباء خارجية وداخلية بالكامل من الدور الارضى الى الدور الثانى العلوى بتكلفة حوالى اربعة الاف جنيه
2-   توريد وتركيب طوب حرارى بالواجهة الخارجية للعقار والشقة بالدور الارضى بتكلفة حوالى ثلاثة عشر الف جنيه
3-   توريد وتركيب رخام بالواجهات الخارجية للعقار والمدخل بتكلفة ثلاثة وعشرون الف جنيه
4-   تركيب بلاط موزايكو للارضيات 30 x 30 بتكلفة تسعة الاف جنيه
5-  تغيير وصلات السباكة بالكامل للشقة المؤجرة بتكلفة ثمانية الاف وخمسمائة جنيه ( وهى ليست من الترميمات التأجيرية المنصوص عليها بالقانون بل انها من الترميمات الضرورية التى على عاتق المؤجر )
وما لا شك فيه ان هذه التحسينات بمدخل العقار ذاته والعين المؤجرة يزيد من القيمة الفعلية للعقار والعين المؤجرة ويستحق المدعى ردها اليه باحد البدلين اما قيمة ما نفقه فعليا او قيمة ما زاد فى قيمة العين بسببها وهو حق سنه ونص عليه المشرع واكده القضاء ويحق معه للمدعى حتى يستوفيها ان يحبس الاجرة او العين وفقا لنص المادة م 246 مدنى لاجباره على سداد هذه النفقات
فالمقرر قضاء محكمه النقض   مفاد نص المادة 246 من القانون المدنى ان لحائز الشئ الذى انفق عليه مصروفات ضرورية او نافعة حق حبسه حتى يستوفى ما هو مستحق له وان القانون اعطى هذا الحق للحائز مطلقا
الطعن رقم 424 لسنة 56 ق جلسة 18-1-1989 س 40 ص 198
وقد جاء بالمذكرة الايضاحية للمادة 246 مدنى انه ... ومن تطبيقات حق الحبس ما يعرض عند انفاق الحائز مصروفات ضرورية او نافعة على الشئ الذى يكون فى يده فمثل هذا الحائز ملزما برد الشئ الى مالكه ولكن من حقه فى الوقت نفسه ان يستأدى ما انفق من تلك المصروفات
خاصة وان المدعى عليه الاول لم يعترض على هذه التحسينات طوال مدة ثلاث سنوات وكذا خلا العقد على اى اتفاق بالاعفاء منها ، فالاعفاء الوارد بالبند الثامن بالعقد انصب على الترميمات التأجيرية العادية كالهانات ولصق ورق او ديكور اما التحسينات المبينة سلفا وخاصة على مدخل العقار فلم ينص على الاعفاء منها وكذا تغيير السباكة كاملة للعين ، واسلاك الكهرباء من المدخل حتى الدور الثانى علوى ومن ثم يحق للمدعى استيفاء قيمتها خاصة وان المدعى عليه الاول قد اوعد المدعى حال القيام بهذه التحسينات اما ان يبيع له الشقة او يبقيه مدة اطول بالعين بتجديد عقد الايجار كمستأجر الا انه تنصل من هذا الوعد فالمقرر فى قضاء هذه المحكمة ان المادة 592 من القانون المدني إلتزام المؤجر أن يرد للمستأجر قيمة ما أنفقه على المباني المؤجرة أو التحسينات التي أحدثها فيها بموافقة المؤجر وذلك عند إنتهاء عقد الإيجار أو لأي سبب من الأسباب.
الطعن رقم 118 لسنــة 58 ق جلسة 23 / 5 / 1990 مكتب فني 41  الجزء 2 رقم ص 184
ومن ثم وحيث المقرر قانونا وقضاء انه يجوز اثبات ما تم من تحسينات بالعين زادت من قيمتها كواقعة مادية بكافة طرق الاثبات ومنها شهادة الشهود والخبرة فان المدعى يتمسك بطلب جازم يعتصم به اثبات ما قام به من تحسينات بمدخل العقار حتى الدور الثانى العلوى وكذا بالعين محل الايجارة وقيمتها بندب خبير هندسى لاجراء المعاينة بالطبيعة لهذه التحسينات وبيان قيمتها وقيمة ما زاد فى قيمة العين والعقار بسببها واثبات ان المدعى هو من قام بها وبموافقة المدعى عليه الاول وعلى سبيل الاحتياط الكلى احالة الدعوى للتحقيق ليثبت المدعى ما سبق بشهادة الشهود وباتفاقه معه على اجرائها مقابل بيع العين له او مد مدة الايجارة لمدد اخرى فالمقرر " اذا كان طلب الخصم تمكينه من اثبات او نفى دفاع جوهرى بوسيلة من وسائل الاثبات الجائزة قانونا وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة هو حق له يتعين على محكمة الموضوع اجابته اليه متى كانت هذه الوسيلة منتجة فى النزاع ولم يكن فى اوراق الدعوى والادلة الاخرى المطروحة عليها ما يكفى لتكوين عقيدتها فيها  الطعن رقم 4981 لسنة 67 ق جلسة 28 / 11 / 1999 س 50 ص 1168
اما الغرض من اختصام المعلن اليهم من الثانى الى الرابع فهو لكون المعلن اليه الثانى المفوض من قبل المعلن اليه الاول فى ابرام العقد والتوقيع نيابة عنه وقد تنصل منه فى ذلك متهما الطالب بتزوير عقد الايجار وكما تقدم بصحيفة دعواه رقم 300/2017 مدنى مستعجل ، والمعلن اليهما الثالث والرابع لتسلمهم القيمة الايجارية من المدعى اول كل شهر واعطاءه ايصالات بالسداد مذيلة بتوقيع المدعى عليه الاول
ثالثا : سند المدعى فى طلب التعويض عن سبه وقذفه فى سمعته وشخصه بانه مزورا :
1-  ثبوت الخطأ بنعت المدعى عليه الاول المدعى بانه مزورا – زور عليه عقد الايجار مع المدعى عليه الثانى وهو نعت ينال من شرفه وسمعته خاصة وان عريضة الدعوى رقم ..../2017 مدنى مستعجل التى تضمنت قذفه بالتزوير تم تداولها امام القضاء وتسليمها بسكن الطالب باعلانه بها وسط عائلته وذويه – فالخطأ ثابت كتابة فى صحيفة الدعوى سالفة البيان المقدمة بناء على طلب المدعى عليه الاول خاصة وان المدعى صاحب مصنع بلاط ومقاولات وتوريدات كما ثابت ببطاقة الرقم القومى الخاصة به وهذا الامر يسئ اليه بين عملائه وجيرانه واهله وذويه
فالمدعى عليه بتسرعه ورعونته نعت المدعى بانه مزورا رغم علمه اليقينى بانتفاء هذا الاتهام المشين فى حقه حيث الثابت من الانذارات المرسلة منه للمدعى وجود علاقة ايجارية فعلية بينهما وكذا من سكوته ثلاث سنوات مضت منذ ابرام عقد الايجار بين المدعى والمدعى عليه الثانى المفوض عنه ولو ضمنيا ومن ثم فاتهامه بالتزوير مناف لكل ما سبق ومن رضائه موافقته وتفويضه للثانى بابرام العلاقة الايجارية وهو خطأ يستوجب التعويض عنه سواء كان متعمدا او تم عن رعونة واهمال فالمقرر ان الالتزام بالتعويض عن كل خطأ سبب ضررا للغير . شموله . كل فعل او قول خاطئ ولو تجرد من صفة الجريمة – المادة 163 مدنى – مؤدى ذلك التزام المحكمة المدنية ببحث كل فعل او قول يعتبر خروجا على الالتزام القانونى المفروض على الكافة بعدم الاضرار بالغير دون سبب مشروع .... فلا يمنع انتفاء الخطأ الجنائى من القول او الفعل المؤسس عليه الدعوى من توافر الخطا فى هذا الفعل او القول
نقض مدنى 19 / 12 / 1985 مج محكمة النقض 36 – 2 – 1147 – 236
وان المشرع لا يميز فى نطاق المسئولية التقصيرية بين الخطأ العمدى وغير العمدى ولا بين الخطأ الجسيم والخطأ اليسير فكل منهما يوجب تعويض الضرر الناشئ عته وانه يكفى لقيام المسئولية مجرد اهمال توجبه الحيطة والحذر   الطعن رقم 1085 لسنة 50 ق جلسة 17 / 2 / 1986
2-  اما الضرر فانه يتمثل فى الضرر الادبى بنعت المدعى بالتزوير وهو اتهام مشين اصابه بالحزن تأثر به واى انسان يتم اتهامه فى شرفه وسمعته بما ليس فيه يصيبه بالام نفسية لا تحصى ، والضرر المادى يتمثل فى لجوء المدعى لمحام وطرق ساحات القضاء ليثبت العلاقة الايجارية بينهما وصحة العقد المبرم من مفوضه معه ليثبت انه ليس بمزور كما ادعى ولكى يستوفى حقه عن ما قام باجرائه من تحسينات
3-  اما السببية فيكفى المدعى اثبات الخطأ الذى ينجم عنه الضرر فالمقرر انه  متى اثبت المضرور الخطأ والضرر وكان من شأن ذلك الخطأ ان يحدث عادة هذا الضرر فان القرينة على توافر علاقة السببية بينهما تقوم لصالح المضرور
بناء عليه
اولا :  القضاء بالزام المدعى عليه الاول بان يؤدى للمدعى مبلغ وقدره خمسون الف جنيه قيمة ما انفقه من تحسينات على العين المؤجرة ومدخل العقار حتى الدور الثانى العلوى المبينة بصحيفة الدعوى
ثانيا : الزام المدعى عليه الاول بان يؤدى للمدعى مبلغ وقدره ثلاثون الف جنيه تعويضا ادبيا وماديا عن ما سببه له من اضرار باتهامه بالتزوير بصحيفة الدعوى المقامة منه برقم .... لسنة 2017 مدنى مستعجل الزقازيق
احتياطيا : بطلب جازم يعتصم به الدفاع بندب خبير هندسى فى الدعوى ليثبت المدعى كافة الاوجه المبينة بالدعوى عن طريق انتقال الخبير للعين والعقار لمعاينة التحسينات بالطبيعة وتحديدها وبيان قيمتها وقيمة ما زاد فى قيمة العين والعقار بسببها واثبات ان المدعى هو من قام بها وبموافقة المدعى عليه الاول والتصريح له بسماع الشهود حاضرى مجلس العقد لاثبات ان المدعى عليه الثانى كان مفوضا من المدعى عليه الاول فى ابرام العقد والتوقيع عليه نيابة عنه وعدم اعتراض المدعى عليه الاول على ذلك طوال ثلاث سنوات وعلمه بذلك وبتسلمه الاجرة من المدعى عليهما الثالث والرابع مقابل الايجارة
وعلى سبيل الاحتياط الكلى : احالة الدعوى للتحقيق ليثبت المدعى بشهادة الشهود اعمال التحسينات التى قام بها وما قام بتوريده على حسابه من مواد خام مستخدمة فى اجرائها وموافقة المدعى عليه الاول على ذلك ووعده للمدعى بان مقابل اجرائها اما ان يبيع العين له او يمد له مدة الايجارة بقيمة ما انفقه من تحسينات ولاثبات صحة العلاقة الايجارية بينهما وموافقته الضمنية علىها وبتفويضه المدعى عليه الثانى بالتوقيع عنه وابرام العقد 

Print This
اعمل بالمحاماة منذ عام 1998 - حاليا محامى بالنقض وعضو اتحاد المحامين العرب وعضو حزب الوفد
تعليقات فيسبوك
0 تعليقات بلوجر

ليست هناك تعليقات:


بسم لله الرحمن الرحيم
(( مَا يَلْفِظُ مِنْ قَوْلٍ إِلَّا لَدَيْهِ رَقِيبٌ عَتِيدٌ)) ‏
-----------------------------------
يمكنك اضافة اتعليقك او استفسارك القانونى
----------------------------------
آرائكم تسعدنا, لمتابعة التعليق حتى نرد عليك فقط ضع إشارة على إعلامي

نموذج الاتصال

الاسم

بريد إلكتروني *

رسالة *