Printfriendly

404
نعتذر , لا نستطيع ايجاد الصفحة المطلوبة
  • العودة الى الصفحة الرئيسية
  • المعاينة النافية للجهالة ونقص المساحة

    المعاينة النافية للجهالة
    عبدالعزيز عمار


    ( دعوى انقاص الثمن للعجز فى المساحة تختلف عن دعوى دعوى العقد للغلط فى اوصاف المبيع – انزال المحكمة نصا قانونيا لا ينطبق على واقعات الدعوى والطلبات فيها خطأ – تعسف المحكمة
    فى الاستناج والاستنباط يبطل الحكم )
    انه فى يوم         الموافق     /     / 2018

    بناء على طلب السيد الدكتور / ..............المقيم ..................... – ثان الزقازيق ، ومحله المختار مكتب الاستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام ومعه الاساتذة / سمر احمد عبدالله ، على محمد ابو المجد المحامون ، الاستاذة ايناس محمود ابو العباس الكائن مكتبه الزقازيق 60 ش الشهيد رشاد الشناوى – حى النحال
    ■ انا           محضر محكمة بندر ثالث الزقازيق الجزئية قد انتقلت الى مقر ........– ثان الزقازيق  واعلنت :
    السيد / رئيس مجلس ادارة .......... بالشرقية بصفته
                                                            مخاطبا مع ،،،

     اولا : الموضـــوع

    الطعن استئنافيا على الحكم رقم ..... لسنة 2017 م . ك الزقازيق القاضى منطوقه بجلسة 30/1/2018 برفض الدعوى والزمت المدعي المصروفات وخمسة وسبعون جنيها اتعاب المحاماة

    ثانيا : الــوقــائــع

    1-  اقام الطالب ( المدعى ) الدعوى رقم ... لسنة 2017 م . ك الزقازيق بصحيفة اودعت قلم كتاب محكمة الزقازيق الابتدائية مختصما المعلن اليه بصفته ، طالبا فى ختام صحيفتها القضاء بالزامه برد مبلغ 108750 ج مائة وثمانية الف وسبعمائة وخمسون جنيها قيمة الفرق بين ثمن المساحة المتعاقد عليها والمساحة المسلمة فعليا للطالب على الطبيعة وكذا الزامه بالفوائد القانونية من تاريخ رفع الدعوى وحتى تمام السداد

    2- وذلك على سند من الواقع انه بعقد بيع مؤرخ 19/4/2017 اشترى الطالب من المعلن اليه بصفته الشقة رقم .. بالدور .. بمبنى ........ الكائن ش ........... والبالغ مساحتها 68.47م2 مقابل ثمن محدد بسعر المتر الواحد 7250 ج ليكون الثمن الاجمالى لمساحة الـ 68.47م2 هو 496408 ج اربعمائة وستة وتسعون الف وربعمائة وثمانية جنيها ، الا ان الطالب وحال التقدم لمكتب الشهر العقارى بطلب لتسجيل العقد وقيام هيئة المساحة باجراءات المسح والقياس فى 10/5/2017 ، تبين ان المساحة الفعلية بالطبيعة مضافا اليها ما يخصها من الاجزاء المشتركة هى 53،40م2 ( اقل من المساحة المتعاقد عليها 68،47م2 بعجز قدره 15م2 ) وحيث ان  البيع وكما ثابت من البند الثانى من العقد مقدر بسعر المتر لا بالوحدة فانه يحق له المطالبة بهذا الفرق للمساحة الناقصة مبلغ وقدره 108750ج مائة وثمانية الف وسبعمائة وخمسون جنيها ، ومن ثم قام الطالب بانذار المعلن اليه بصفته برد الفرق الا انه لم يحرك ساكنا فما كان من الطالب الا ان اقام دعواه امام محكمة اول درجة وقدم مستندات مؤيدة لها كشف تحديد مساحى ثابت منه ان المساحة الفعلية مضافا اليها الاجزاء المشتركة هى 53،40م2 ، صورة عقد البيع الثابت بالبند الثانى منه ان الثمن للشقة مقدر بسعر المتر الواحد ، انذار رسمى موجه من المدعى للمدعى عليه بصفته برد الفرق للعجز ، وبجلسة 30/1/2018 قضت المحكمة برفض الدعوى

    ثالثا : أسباب وحيثيات قضاء محكمة اول درجة برفض الدعوى
    اسندت محكمة اول درجة القضاء برفض الدعوى الى ان الثابت للمحكمة من اطلاعها على عقد البيع المؤرخ 19/4/2017 سند الدعوى بالبند الثامن ان الطرف الثانى المشترى ( المدعى ) عاين الشقة محل العقد المعاينة النافية لكل جهالة ، وكذلك الاقرار المنسوب صدوره للمدعى بمعاينته للشقة الامر الذى تستخلص منه المحكمة ان المشترى لم يكن يجهل مساحة الشقة التى اشتراها وانه عاينها بنفسه وتحقق من اوصافها ومن ثم فان الدعوى بحالتها الراهنة تكون قد جاءت على غير سند من الواقع والقانون ، واسندت هذه الحيثيات الى نص المادة 419 من القانون المدنى ، والى ان عبء الاثبات على المدعى وانه هو الملزم باقامة الدليل على ما يدعيه والى انه ووفقا لنص المادة 65/1 عليه ان يرفق بصحيفة دعواه جميع المستندات المؤيدة لها ومذكرة

    ولما كان هذا الحكم قد خالف الواقع فى الدعوى واساسها الواقعى وحصل فهما خاطئا للواقع فيها ، فاسدا فى الاستدلال ، قاصرا فى التسبيب ومعيبا بالخطأ فى تطبيق القانون ، وقد جاء مجحفا بحقوق المدعي ولم يلقى قبولا لديه فانه يطعن عليه استئنافيا فى الميعاد المقرر قانونا لينقل امر الدعوى برمتها الى المحكمة الاستئنافية لتنظره من جديد على اساس ما قدم من دفاع ودفوع امام محكمة اول درجة وما يقدم جديدا امامها


    أسباب الطعن بالاستئناف

    اولا : الخطأ فى تطبيق القانون :
    المقرر انه تتحقق شائبة الخطأ فى تطبيق القانون عندما يحدد المشرع نظاما معينا لسريان النص القانونى فتتجاوزه المحكمة عند تطبيق النص على واقعة النزاع ومن ثم يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع فان هى اخطأت فى شئ من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ فى تطبيق القانون
    المستشار انور طلبة – الطعن بالاستئناف والالتماس – ص 124
    بيد ان الثابت من واقعات الدعوى ومستنداتها ان المدعى ( المستأنف ) قد اسندها الى انه تعاقد على شراء شقة مساحتها الاجمالية 68،47م2 وان الثمن محدد على اساس سعر المتر بواقع 7250ج للمتر الواحد ، و تسلم الشقة فى تاريخ التعاقد 19/4/2017 ، الا انه وتحديدا فى 10/5/2017 تاريخ معاينة هيئة المساحة للشقة بناء على الطلب رقم 275/2017 شهر المقدم من المدعى كاجراء اول من اجراءات تسجيل عقد البيع تبين ان المساحة الفعلية للشقة مضافا اليها حصتها فى الاجزاء المشتركة هو 53،40م2 بعجز قدره 15،07م2 عن المساحة المتعاقد عليها بعقد البيع 68،47م2 والمقدر الثمن لها على اساس سعر المتر لا الوحدة
    ومن ثم فدعوى المدعى ( المستأنف ) تكييفها القانونى انها دعوى انقاص الثمن للعجز فى مساحة المبيع ويطبق عليها احكام نص المادة ( 433 ، 434 مدنى ) دون نص المادة 419 مدنى التى استند اليها الحكم حيث ان المادة 419 تتعلق باوصاف المبيع من حيث المكان وعدد حجراته والتشطيب التى تعاين بالعين المجردة دون المساحة الفعلية التى هى مسألة فنية بحتة وخافية لا يمكن معاينتها بالنظر ولا ينطبق عليها اقرار المعاينة النافية للجهالة ، لان البائع ضامن للقدر المبيع كما هو مقرر قانونا وقضاء
    فالمقرر بنص المادة 433 انه اذا عين فى العقد مقدارا المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضى به العرف ما لم يتفق على غير ذلك ، على انه لا يجوز للمشترى ان يطلب فسخ العقد لنقص فى المبيع الا اذا اثبت ان هذا النقص من الجسامة بحيث لو انه كان يعلمه لما اتم العقد
    و نص المادة 434 مدنى التى تنص على اذا وجد فى المبيع عجزا او زيادة ، فان حق المشترى فى طلب انقاص الثمن او فى طلب فسخ العقد وحق البائع فى طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم اذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا .
    وقد تضمنت المذكرة الايضاحية انه  ( ويقضي هذا النص بأن البائع يضمن للمشتري القدر الذي عينه للمبيع حسب ما يقضي به العرف ، وقد يقضي بالمجاوزة عن قدر مسموح به زيادة أو نقصا ، ومعني الضمان أن المبيع إذا نقص عن القدر المعين للمشتري أن يفسخ ( إذا كان النقص جسيما بحيث يصبح تنفيذ العقد عديم الجدوي بالنسبة للمشتري ولا يشترط أن يكون النقص واحد علي عشرين ) أو أن ينقص الثمن بقدر ما أصابه من الضرر ( وليس من الضروري أن يكون إنقاص الثمن بنسبة ما نقص من المبيع فقد يكون الضرر أكثر أو أقل من ذلك ) ولا فرق في حالة نقص المبيع بين ما إذا كان المبيع يضرة التبعيض أولا يضره ، وبين ما إذا كان الثمن محددا بسعر الوحدة أو مقدار جملة واحدة ( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء 4 ص 59و60و61 )

    حيث ان البائع ضامنا للقدر المبيع طالما انه عين مقداره بالعقد ودون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر في العقد بسعر الوحدة أو تعين جملة واحدة ، طالما انه لا يوجد اتفاق باعفاء البائع من ضمان القدر المبيع او تخفيفه فالمقرر فى قضاء محكمة النقض انه  إذا كانت الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدني تقضي بأنه إذا كان المبيع قد عين مقداره في العقد كان البائع مسئولاً عن نقص هذا المقدار بحسب ما يقضي به العرف ما لم يجر الاتفاق على غيره فإن مؤدى ذلك أن البائع يضمن للمشتري المقدار الذي تعين للمبيع بالعقد دون تمييز بين ما إذا كان الثمن قد قدر في العقد بسعر الوحدة أو تعين جملة واحدة وقد جعل المشرع للمشتري الحق في هذا الضمان – إذا وجد عجزاً في المبيع – بطلب انقاص الثمن أو فسخ البيع بحسب الأحوال ما دام أن مقدار المبيع قد تعين في العقد
    الطعن رقم 3597 - لسنة 80 ق - تاريخ الجلسة 10 / 3 / 2012
    والمقرر فقها انه يعرض نص المادة 433 مدني - لغرض-  إذا كان المبيع شيئا معينا بالذات وقد عين مقداره في عقد البيع ، فأصبح البائع ضامنا للمشتري هذا المقدار المعين (أرض بناء معينة فذكر في العقد أن مساحتها ألف متر - أو أرض زراعية معينة فذكر أن مساحتها خمسين فدانا) ، فإذا كان المبيع يشتمل علي المقدار المعين لا أقل ولا أكثر ، فالعقد ماضي بما ورد فيه ، ولا يرجع أحد المتبايعين علي الآخر بشئ ،  فإذا وجد بالبيع نقص ، وكان هناك إتفاق خاص بين المتبايعين في خصوص هذه الحاله ، وجب إعمال الإتفاق ، فإذا لم يوجد إتفاق ، وجب العمل بالعرف الجاري في التعامل      (الوسيط -4- للدكتور عبد الرزاق السنهوري- ص 566 )


    بيد ان محكمة اول درجة اخطأت فى تطبيق صحيح القانون عندما انزلت نص المادة 419 مدنى على واقعات الدعوى والطلبات فيها ، حيث ان مجال تطبيق المادة 419 من القانون المدني هو حالة حصول غلط في المبيع ،( فى اوصافه ومكانه شكله ) ومن ثم لا تنطبق فى احكامها على دعوى انقاص الثمن لوجود عجز بمساحة المبيع المحدد ثمنه على سعر المتر لاختلاف مرمى ونطاق كلا النصين ، ومن ثم لا ينال من المطالبة بانقاص الثمن ورد الفرق لوجود عجز بالمبيع اقرار المشترى بانه عاين المبيع المعاينة النافية لكل جهالة ، لانه يخرج عن التعيين المقصود بالمادة 419 مدنى مساحة المبيع لانه امر مختلف لا يثبت الا بالقياس الفعلى من فنى مختص ولا يكون محلا للظهور بالعين المجردة ، فالمقرر فى قضاء محكمة النقض ان مجال تطبيق المادة 419 من القانون المدني هو حالة حصول غلط في المبيع، أما حالة ظهور العيوب الخفية فيحكمها نص المادة 447 من القانون المذكور. ومن ثم فلا يمنع من طلب الفسخ للعيب الخفي أن يكون المشتري قد أقر عند تسلم المبيع بأنه عاينه معاينة نافية للجهالة.
    الطعن رقم 6 لسنــة 27 ق جلسة 14 / 6 / 1962 -  مكتب فني 13 - جزء 2 -  ص 808
    ومن ثم وهديا بما تقدم وحيث ان دعوى المدعى ( المستأنف ) هى رد فرق الثمن لوجود عجز فى مساحة الشقة المبيعة عن المتفق عليها والمقدرة بالعقد وحيث انه لا يوجد اتفاق على اعفاء المعلن اليه البائع من ضمان القدر المبيع وحيث ان الدعوى قد اقيمت خلال سنة من تاريخ تسليم الشقة ، وحيث ان المدعى لم يستند فى دعواه الى الغلط فى المبيع وانما الى العجز فى مساحته فان دعواه تكون مقبولة وتكون محكمة اول درجة قد اخطأت فى تطبيق القانون عندما انزلت على الطلبات احكام وشروط المادة 419 مدنى التى تنطبق عليها مما يبطل الحكم
    فالمقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة انه ولئن كان لقاضى الموضوع السلطة التامة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى من الادلة المقدمة له وفى وزن تلك الادلة وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الاخر الا انه  فى تكييف هذا الفهم وفى تطبيق ما جرى تطبيقه من احكام القانون فانه يخضع فى ذلك لرقابة محكمة النقض مما يحتم عليه ان يسبب حكمه التسبيب الكافى حتى يتسنى لهذه المحكمة اعمال رقابتها فان قصر حكمه فى ذلك فانه يعجز هذه المحكمة عن التقرير بصحة او عدم صحة المدعى به من مخالفة القانون او الخطأ فى تطبيقه
    نقض مدنى 24/1/1981 مجموعة الخمسين عاما 4-4037-58

    ثانيا : الفساد فى الاستدلال والتعسف فى الاستنتاج ومخالفة الثابت بالاوراق
    المقرر أن محكمه النقض تنبسط رقابتها على صحه أستدلال المحكمة وصواب استنباطها للأدله المطروحه عليها فإذا كانت قد اعتمدت على دليل لا يجوز ان يؤسس قضاءها عليه فان حكمها يكون باطلا لإبتنائه على اساس فاسد اذ يتعين ان تكون كافه الأدله التى اقيم عليها قضاء الحكم وقد سلمت من عوار الفساد فى الأستدلال أو التعسف فى الأستنتاج وهو مالم يسلم منه الحكم الطعين ولهذا كان معيباً واجب النقض والإعاده
    نقض 23/2/1983 – س 34 – رقم 53 - ص 274 – طعن 6453 لسنه 52 ق
    الثابت من حيثيات الحكم الطعين ان محكمة اول درجة اسندت قضائها بالرفض الى ان الثابت لها من الاقرار المنسوب صدوره للمدعى بمعاينته لعين التداعى وكذلك من البند الثامن من العقد سند الدعوى انه عاين الشقة محل العقد المعاينة النافية للجهالة ، الامر الذى تستخلص منه المحكمة ان المشترى لم يكن يجهل مساحة الشقة التى اشتراها وانه عاينها بنفسه وتحقق من اوصافها ومن ثم فان الدعوى بحالتها الراهنة تكون قد جاءت على غير سند من الواقع والقانون
    بيد ان هذا الاستخلاص الذى افصحت عنه محكمة اول درجة شابه عوار التعسف فى الاستنتاج
    حيث انه بالاطلاع على الاقرار الذى عول عليه الحكم واستخلصت منه ان المدعى عاين الشقة ولم يجهل بها يتبين ان الاقرار انصب على ( معاينة الوحدات الادارية والسكنية المقرر بيعها بجلسة المزاد يوم 5/3/2017 ) اى انه لم ينصب على الشقة المبيعة للمدعى ، كما ان هذه المعاينة بالعين المجردة سواء للوحدات كلها او للشقة المتعاقد عليها لا يتبين منها ان كانت المساحة المتعاقد عليها كاملة او ناقصة حيث ان المعاينة النافية للجهالة المذكورة تنصب على اوصاف المبيع من حيث المكان والعنوان وعدد الحجرات والدور الكائنة به والتشطيب والمنافع دون المساحة التى لا تثبت الا بالقياس من خلال فنى مختص وهو ما خلا منه العقد سند التداعى من انه اثناء التسليم تم قياس ومسح الشقة المبيعة ، ومن ثم فمحكمة اول درجة قد تعسفت فى استنتاجها واستنباطها من ان المدعى باقراره سالف البيان يعد عالما بمساحة شقة التداعى
    اما عن مخالفة الثابت بالاوراق فالمدعى ( المستأنف ) قدم كشف تحديد مساحى مؤرخ 10/ 5/2017 ثابت منه ان المساحة الثابتة فعليا بالطبيعة شاملة الاجزاء المشتركة هى 53.40م2 اقل من المساحة المتعاقد عليها بالعقد سند التداعى 68.47م2 بعجز قدره 15.07م2 ، فهذا المستند المثبت للعجز خالفته محكمة اول درجة ، ولم تتناوله او ترد عليه باى رد مما يعيب الحكم فضلا عن مخالفة الثابت به بالقصور فى التسبيب
    فالمقرر فى قضاءهذه المحكمة ـ إنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها مع ما قد يكون لها من أثر فى الدعوى فإنه يكون مشوباً بالقصور
    طعن رقم 1560 لسنة 70 ق جلسة 20/12/2001
    ثالثا : يتمسك المستأنف بندب خبير فى الدعوى لبيان العجز الحاصل فى المساحة وان الثمن محدد بسعر المتر وتحقيق كافة اوجه واقعات الدعوى لبيان وجه الحق :
    المقرر انه للمحكمة ان تأمر من تلقاء نفسها بندب خبير ولو لم يطلب ذلك احد الخصوم وسواء كانت محكمة اول درجة او ثانى درجة ، والمقرر انه تقتصر مهمة الخبير على تحقيق الواقع فى الدعوى وابداء رأيه فى المسائل الفنية التى يصعب على القاضى استقصاء كننها بنفسه دون المسائل القانونية
    نقض 23/12/1975 س 26 ص 1654
    وهو ما يتمسك به المستأنف بطلب جازم يعتصم به ويلتمس من عدالة المحكمة ندب خبير لبيان وجه الحق فى الدعوى ليتولى معاينة الشقة عين التداعى على الطبيعة وبيان مساحتها وتحديد مقدار العجز عن المساحة الثابتة بالعقد وقيمة ذلك العجز والمبلغ المستحق للمدعى
    حيث ان ندب خبير فى الدعوى هو وسيلة الاثبات الوحيدة للمستأنف فى دعواه
    فقد قضت محكمة النقض انه اذا كان طلب التحقيق بواسطة ارباب الخبرة جائزا قانونا وكان هذا التحقيق هو الوسيلة الوحيدة للخصم فى اثبات مدعاة فلا يجوز للمحكمة رفضه بلا سبب مقبول
    نقض 5/1/1936 - مج القواعد القانونية فى 25 سنة – الجزء الاول - ص 594 - قاعدة رقم 7
    فلهذه الاسباب وما سيقدم من اسباب اخرى ومستندات سواء بالمرافعات الشفوية او التحريرية كان هذا الاستئناف خلال الاربعون يوما المقررة قانونا


    بناء عليه


    انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة استئناف عالى المنصورة مأمورية الزقازيق الدائرة (    ) مدنى الكائنة ميدان الزراعة بالزقازيق وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم             الموافق        /      / 2018 لسماع الحكم بـــ :
    اولا : قبول الاستئناف شكلا للتقرير به فى الميعاد
    ثانيا : فى الموضوع  بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات ، فضلا عن الزام المستأنف ضدهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة على درجتى التقاضى
    واحتياطيا بطلب جازم يعتصم به الدفاع لبيان وجه الحق : ندب خبير هندسى من وزارة العدل ليتولى معاينة الشقة عين التداعى على الطبيعة وبيان مساحتها وتحديد مقدار العجز عن المساحة الثابتة بالعقد وقيمة ذلك العجز والمبلغ المستحق للمدعى تحديدا
    مع حفظ كافة الحقوق القانونية الاخرى ايا كانت
    ولاجل العلم ،،،


    - الاسم / عبد العزيز حسين عبد العزيز محمد على عمار الشهرة / عبد العزيز عمار المؤهلات / ليسانس الحقوق جامعة الزقازيق 1997 المهنة / محام حر بالنقض والادارية العليا المكتب / عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة والاستشارات القانونية عنوان المكتب / الزقازيق 60 ش الشهيد رشاد الشناوى " الورش " – امام مدرسة النحال الاعدادية – بجوار صيدلية الروضة – الدور الارضى الخبرة / منذ عام 1997 فى القانون المدنى وقضايا العمال والقضاء الادارى وقضايا الايجارات التخصص / مدنى – عمالية – ادارى – احوال شخصية – ايجارات – منازعات التنفيذ - الخدمة المدنية – تعويضات – الملكية العقارية " منازعات الملكية وتسجيل العقارات العضويات / عضو اتحاد المحامين العرب – عضو حزب الوفد السياسى تأسس النكتب والعمل بالمحاماة منذ عام 1998 وتأسست المدونة عام 2009وهي متخصصة فى القانون المدنى وقوانين الايجارات وقانون العمل والتعويضات والاحوال الشخصية والخدمة المدنية والملكية العقارية وتسجيل العقارات واجراءات ومنازعات التنفيذ.

    الكاتب : عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحام

    ليست هناك تعليقات:

    إرسال تعليق


    بسم لله الرحمن الرحيم
    (( مَا يَلْفِظُ مِنْ قَوْلٍ إِلَّا لَدَيْهِ رَقِيبٌ عَتِيدٌ)) ‏
    -----------------------------------
    يمكنك اضافة اتعليقك او استفسارك القانونى
    ----------------------------------
    آرائكم تسعدنا, لمتابعة التعليق حتى نرد عليك فقط ضع إشارة على إعلامي

    أحدث المواضيع

    تصميم : Abdo Hegazy

    نحن نعرض الإعلانات على الموقع للإسهام في تحسين موقعنا.

    نرجوا منكم إزالة أداة أدبلوك بلس من متصفحكم أو إضافة الموقع للقائمة البيضاء لديكم في الأداة.

    شكرًا لك

    ×